התחדשות עירונית
פינוי־בינוי או חיזוק – זו עסקה שתקבע איפה תגורו בעשור הקרוב. אנחנו מייצגים את בעלי הדירות, ורק אותם.
עורך דין התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות בלבד – בפינוי־בינוי, חיזוק מבנים והריסה ובנייה מחדש, בפתח תקווה, גבעתיים, רמת גן, בני ברק ותל אביב. ליווי גם ברוסית.
המסלולים: פינוי־בינוי וחיזוק מבנים
פינוי־בינוי – הריסת בניין או מתחם והקמת בניינים חדשים לפי תכנית מפורטת. חיזוק מבנים – בעבר במסלול תמ"א 38, וכיום בעיקר באמצעות תוכניות מקומיות ומסלולים חלופיים שקבעו הרשויות. בפתח תקווה ובערי גוש דן יש מדיניות עירונית שונה בכל אזור, ולכן הבדיקה הראשונה היא תכנונית: מה מותר לבנות בבניין שלכם ובאיזה מסלול.
הסוגיות סביב מיגון וממ"ד הפכו מרכזיות בשנים האחרונות, ומשפיעות על תכנון הדירות החדשות ועל שיקולי הכדאיות.
ייצוג בעלי דירות
- בחירת יזם בהליך תחרותי ושקוף, ובדיקת ניסיונו ואיתנותו.
- ניהול משא ומתן על התמורה, הערבויות, דיור חלופי, לוחות זמנים ומפרט.
- הגנה על קשישים ובעלי מוגבלות – לחוק יש הוראות מיוחדות לגביהם.
- ליווי עד מסירת הדירות ורישום הבית המשותף החדש.
רוב נדרש ו"דייר סרבן"
לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), בית המשפט רשאי לחייב בנזיקין דייר שמסרב סירוב בלתי סביר, או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו, כשהסכים "רוב מיוחס": בעלי שני שלישים מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין, ויותר ממחצית מהרכוש המשותף. סירוב אינו בלתי סביר כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו דיור חלופי או בטוחות הולמות, או בנסיבות אישיות מיוחדות.
מקור: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), סעיפים 1 ו־2.
מתי אפשר לבטל עסקה עם יזם?
החוק מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול עסקאות, בין היתר אם היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה, או שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים, או לא הגיש תכנית בתוך ארבע שנים וחצי. כמו כן הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לבטל עסקה שנחתמה בהחתמה פוגענית – למשל בשפה שאינה מובנת לדייר או על סמך מידע מטעה.
מיסוי: פטור ממס על דירת התמורה
בעסקת פינוי־בינוי, בעל דירה המוכר ליזם את כל זכויותיו ומקבל דירה חלופית אחת פטור ממס שבח, כל עוד שווי הדירה החדשה אינו עולה על התקרה שבחוק – הגבוה מבין 150% משווי הדירה הישנה (בלי זכויות הבנייה), שווי דירה של 120 מ"ר באותו מתחם, או שווי דירה בשטח 150% מהישנה ועד 200 מ"ר; זאת בתוספת דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות נלוות (סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין). לקשישים ניתן לקבל שתי יחידות חלופיות בפטור.