חריגות בנייה
קונים, מוכרים או קיבלתם צו? חריגת בנייה היא סיכון משפטי וכספי. נבדוק אותו בזמן ונבנה דרך פעולה – מול הוועדה, הקבלן או הצד השני לעסקה.
חריגות בנייה הן אחד הסיכונים הפחות מדוברים בעסקאות נדל"ן. המשרד מלווה רוכשים ומוכרים בבדיקת חריגות בנייה לפני רכישת דירה, מייצג בעלי נכסים שקיבלו צו הריסה מנהלי או קנס על בנייה ללא היתר, ומטפל בהכשרת בנייה מול הוועדה המקומית בפתח תקווה ובערי המרכז.
מהי חריגת בנייה?
חוק התכנון והבנייה מגדיר "עבודה אסורה" כבנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלי היתר או בניגוד לתנאיו, ו"שימוש אסור" כשימוש שאינו תואם את ההיתר או את התכנית. בפועל זה כולל, למשל: סגירת מרפסת, תוספת חדר או גלריה, פיצול דירה, הצמדת שטח משותף, מחסן או חניה שהוסבו למגורים, וגם בנייה של היזם עצמו שסטתה מההיתר.
רוכשים דירה? כך מזהים חריגות לפני החתימה
- תיק בניין מהוועדה המקומית: היתרים, תוכניות מאושרות וטופס 4/תעודת גמר.
- השוואת המצב בשטח לתוכנית ההיתר – בעזרת שמאי או מהנדס כשיש ספק.
- נסח טאבו וצו בית משותף – מה רשום כצמוד לדירה ומה שייך לרכוש המשותף.
- הצהרות המוכר בחוזה – ניסוח שמטיל עליו אחריות לחריגות שלא גילה.
חריגה של הקבלן בדירה מקבלן
כשהיזם בונה בשונה מההיתר – גובה, קווי בניין, שטחים, ממ"ד, חניות – עלולות להיגרם לרוכשים עיכוב בקבלת טופס 4, קושי ברישום הבית המשותף ופגיעה בשווי. מצב כזה נבחן גם כאי־התאמה לפי חוק המכר (דירות) וגם כהפרת חוזה, ואפשר לשלב אותו עם תביעת איחור במסירה וליקויי בנייה.
אכיפה: צווים, קנסות והליכים פליליים
מאז תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה (2017) האכיפה התחזקה. בין הכלים:
- צו הפסקה מנהלי לעבודה שמתבצעת.
- צו הריסה מנהלי – כשהעבודה טרם הסתיימה, או שלא עברו 6 חודשים מסיומה; בבית מגורים – כל עוד לא אוכלס או שלא עברו 30 יום מהאכלוס.
- קנסות מנהליים וגם הליך פלילי, שבו בית המשפט יכול להטיל קנסות לפי שווי הבנייה ולצוות על הריסה.
לכל צו כזה יש מועדים קצרים להגשת בקשה לביטול או לעיכוב ביצוע. פנו מיד עם קבלת הצו.
מקור: חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, פרק י' (סעיפים 203, 216, 221, 243–245).
האם אפשר להכשיר את החריגה?
לעתים כן: באמצעות בקשה להיתר בדיעבד, הקלה או שימוש חורג, ולפעמים במסגרת תוכנית חדשה או פרויקט התחדשות עירונית. הצלחה תלויה בתכנית החלה על המגרש, בהסכמת השכנים כשנדרשת, ובתשלום היטלים. אנו מייצגים מול הוועדה המקומית, ועדות ערר ובתי המשפט, ומלווים גם את הצד התכנוני מול אדריכל ושמאי.
מי אחראי פלילית לחריגת בנייה?
לפי סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה, בגין עבודה אסורה ניתן להאשים, בין היתר, את בעל ההיתר, את בעל המקרקעין בשעת העבירה, את המחזיק בפועל, את מי שביצע את העבודה, את האדריכל או המהנדס, ואת הקבלן הראשי. העונש עד שנתיים מאסר או קנס, ובית המשפט רשאי להוסיף קנס בגובה כפל שווי הבנייה האסורה (סעיף 245) – אלא אם החריגה נהרסה לפני גזר הדין. מדובר בעבירות של אחריות קפידה: חוסר ידיעה אינו הגנה כשלעצמו.
לוחות הזמנים של צו הריסה מנהלי
| שלב | המועד לפי החוק |
|---|---|
| מתן צו הריסה מנהלי | כשהעבודה טרם הסתיימה, או בתוך 6 חודשים מסיומה; בבית מגורים – לפני אכלוס או בתוך 30 יום ממנו |
| ביצוע מוקדם ביותר | 4 ימים מהמצאה (עבודה שלא הסתיימה) / 7 ימים (עבודה שהסתיימה) |
| חובת ביצוע | בתוך 60 יום מהגשת תצהיר המפקח, בכפוף לבקשות ביטול ועיכוב |
| ארכה | בית המשפט רשאי להאריך עד 6 חודשים במצטבר |
מקור: חוק התכנון והבנייה, סעיפים 221–224.