הקבלן פשט רגל והבניין נטוש – מה עושים?
הרגע שבו הבנייה נעצרת הוא גם הרגע שבו נקבע אם תקבלו את הכסף או את הדירה. כך פועלים נכון.
מאת עו״ד רושאל צולפייב · פורסם הקבלן קרס והבניין נעצר – הצעדים הראשונים
קבלן שפשט רגל ובניין שנותר אתר בנייה נטוש הם התרחיש שכל רוכש דירה חושש ממנו. החדשות הטובות: החוק בנה בדיוק בשביל המצב הזה רשת ביטחון – אבל צריך להפעיל אותה נכון ובזמן.
- אתרו את כל הערבויות (ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח) ואת שוברי התשלום.
- בדקו מי ניתן צו נגדו – הקפאת הליכים, פירוק או כינוס – ומי בעל התפקיד.
- התארגנו כקבוצת רוכשים עם ייצוג משותף.
מתי ממומשת ערבות חוק המכר
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), הערבות מבטיחה את החזרת כל הכספים ששולמו אם המוכר אינו יכול להעביר את הדירה בשל עיקול, צו הקפאת הליכים, צו פירוק, מינוי כונס נכסים – או "מניעה מוחלטת" למסור את החזקה. ביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת.
- הערבות אינה כוללת את רכיב המע"מ – אבל קרן ייעודית באוצר משיבה אותו לרוכש בעת מימוש (סעיף 3ג2).
- הכספים המובטחים צמודים לפי מנגנון ההצמדה שבחוזה, ואם לא נקבע – למדד תשומות הבנייה (סעיף 3א1).
לממש – או להשלים את הפרויקט?
לעתים עדיף לרוכשים לא לממש את הערבויות אלא לאפשר לבעל התפקיד או לבנק המלווה להשלים את הבנייה באמצעות קבלן מחליף. ההחלטה תלויה בשלב הבנייה, בשווי הדירות היום, ובמחיר שנותר לשלם. זו בדיוק נקודת המפגש בין דיני רוכשי הדירות לבין חדלות פירעון – שני התחומים שהמשרד עוסק בהם.
ומה עם פיצוי האיחור?
פיצוי בשל איחור במסירה הוא תביעה כספית נגד הקבלן, ובחדלות פירעון היא הופכת לתביעת חוב בהליך. יש להגיש אותה במועד, לצד מימוש הבטוחות.